DIFERENTELE DINTRE TERENUL INTRAVILAN SI CEL EXTRAVILAN
29.07.2022
Daca iti doresti sa cumperi un teren, este important sa stii care sunt diferentele dintre terenul intravilan si extravilan, cum sa alegi intre cele doua in functie de destinatia terenului, precum si ce ai de facut daca doresti sa treci un teren din extravilan in intravilan. Despre toate acestea si despre multe altele poti afla citind in continuare.
-Ce reprezinta terenul intravilan si terenul extravilan
-Diferente intre terenul intravilan si cel extravilan
-Construirea unui imobil pe teren intravilan
-Trecerea din extravilan in intravilan
-Ce reprezinta terenul intravilan si terenul extravilan
Terenul intravilan se afla in localitate, apartine de casa sau se afla intr-o zona locuibila. In general, are un pret mai mare prin comparatie cu alte tipuri de terenuri. De regula, terenurile intravilane sunt rezervate constructiilor.
Prin comparatie, terenul extravilan se afla in afara satului, localitatii sau orasului si nu se poate construi pe el, ci doar cultiva. Un avantaj major este acela al pretului, care poate fi de pana la 10 ori mai mic decat al unui teren intravilan.
Daca esti in cautarea unui teren extravilan, trebuie sa stii ca acesta se imparte in doua categorii: teren extravilan agricol si teren intravilan agricol, ce poate apartine intravilanului unei zone.
In lipsa unei proceduri prealabile, constructiile sunt interzise pe ambele teritorii, deoarece fac parte din circuitul agricol. In acest context, este foarte important sa te interesezi despre aceste aspecte inainte de a bate palma cu vanzatorul.
In cazul in care vrei sa folosesti terenul pentru culturi, este important sa stii informatii despre calitatea solului. Este imperios ca pamantul sa fie roditor, altfel nu vor creste legume, cereale sau pomi fructiferi pe el.
De asemenea, consistenta este un alt aspect care trebuie avut in vedere. Un pamant neproductiv poate necesita costuri suplimentare. Tot pentru a avea o cultura bogata conteaza si regimul atmosferic. Ce temperaturi sunt in acea zona? Cum este regimul de precipitatii? Clima nefavorabila iti poate da peste cap planurile, inainte de a te apuca sa folosesti, propriu-zis, terenul.
Un alt element al partii de documentare ar trebui sa aiba in vedere aspecte precum aglomeratia, zgomotele si poluarea. Acestea vor influenta atat roadele pamantului, cat si sanatatea ta. Tine cont si de zona unde se afla terenul, pentru a evita dezastre precum inundatiile.
Diferente intre terenul intravilan si cel extravilan
Situarea terenului in intravilan sau extravilan este mentionata in extrasul de carte funciara si in certificatul de urbanism. Un teren intravilan este situat in zona ce cuprinde suprafata construita si construibila a unei localitati, iar terenul extravilan se afla in afara sa.
Terenul aflat la limita dintre intravilan si extravilan este, de obicei, impartit in doua, atribuindu-se fiecarei parti numere cadastrale diferite: unul pentru portiunea din intravilan si altul, pentru cea din extravilan. De asemenea, exista situatia unor terenuri compuse din mai multe parcele a caror intrebuintare este diferita.
Exista mai multe diferente intre terenul extravilan si terenul intravilan, care ar trebui sa fie cunoscute inaintea oricarei achizitii de acest fel.
De regula, terenul intravilan este mult mai scump decat cel extravilan si se afla, adesea, intr-o pozitie mai buna in oras. Pe de alta parte, terenul extravilan se poate afla la periferia orasului si nu se poate construi pe el, ci doar se poate cultiva (cereale, pomi fructiferi, etc.). Aceasta localizare, insa, duce la scaderea semnificativa a pretului terenului extravilan. Pe masura ce solul este mai sterp, pretul terenului este mai mic.
Impozitul este mai mare pentru terenul intravilan decat pentru terenul extravilan. Acesta se calculeaza in functie de suprafata terenului, de rangul localitatii in care se afla/imprejurul careia se afla, de categoria de folosinta a terenului. Pentru terenurile din intravilan inregistrate intr-o alta categorie decat „terenuri cu constructii”, impozitul se va calcula prin inmultirea suprafetei exprimate in hectare cu o serie de coeficienti stabiliti in functie de zona si de categoria de folosinta. In functie de rangul localitatii (de la I pentru capitala la V pentru sate), se adauga un coeficient de corectie (de la 1 pentru sate la 8 pentru capitala).
Pentru terenurile extravilane, impozitul pe teren se calculeaza prin inmultirea suprafetei terenului exprimate in hectare cu o suma in functie de categoria de folosinta, asa cum este mentionat in tabelul de mai jos, stabilit de Codul Fiscal.
Teren cu constructii: 22-31 de lei;
Teren arabil: 42-50 de lei;
Vie pe rod: 48-55 de lei;
Vie pana la intrarea pe rod: 0 lei;
Livada pe rod: 48-56 de lei;
Livada pana la intrarea pe rod: 0 lei;
Pasune: 20-28 de lei;
Faneata: 20-28 de lei;
Padure sau alt teren cu vegetatie forestiera: 8-16 lei;
Padure in varsta de pana la 20 de ani si padure cu rol de protectie: 0 lei;
Teren cu apa, altul decat pentru amenajare piscicola: 1-6 lei;
Teren cu amenajare piscicola: 26-34 de lei;
Teren neproductiv: 0 lei;
Drumuri si cai ferate: 0 lei.
Construirea unui imobil pe teren intravilan
Pentru a construi un teren intravilan, este vital sa soliciti extrasul de carte funciara de la notar sau de la Oficiul local de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Acest document este esential pentru a clarifica situatia juridica a terenului.
Exista riscul, uneori chiar ridicat, ca terenul sa faca obiectul unui litigiu, sa fie instrainat, detinut de cote-parti sau sa fie scos din circuitul civil. Poti obtine extrasul de carte funciara, prin depunerea unei cereri, in care sa mentionezi numarul cadastral si localitatea in care este situat terenul. Pe langa cerere, trebuie sa faci dovada achitarii tarifului aferent, document care demonstreaza, pana la proba contrarie, situatia economica, tehnica si legala a terenului. Acesta are pretul cuprins intre 20 si 100 de lei, pentru situatiile de urgenta. Odata ce ai obtinut extrasul de carte funciara, vei sti daca terenul face obiectul unei revendicari in baza legii.
Urmatorul pas este obtinerea certificatului de urbanism. Acesta face cunoscute solicitantului date juridice, tehnice si economice legate de teren, la data solicitarii acestui act. Certificatul de urbanism ofera informatii despre identitatea proprietarului terenului, situarea sa in intravilan sau in afara sa, incadrarea terenului in zona, riscurile naturale existente si altele. Foarte important: tot in certificatul de urbanism se mentioneaza destinatia stabilita pentru teren si alte hotarari ale consiliului local sau judetean, cu privire la zona in care vrei sa construiesti un imobil.
In intravilan, este interzisa construirea pe terenuri cu suprafete mari si compacte, rezervate unor obiective de utilitate publica si pe terenurile cu risc de alunecare sau inundatii, pana la inlaturarea definitiva a acestor cauze.
Diferente intre terenul intravilan si extravilan
Aspecte legate de functionalitate
Potrivit regulamentului local de urbanism, terenurile intravilane pot fi folosite in anumite moduri, existand o serie de conditii de amplasare, in functie de destinatia terenului si de situarea sa (care afecteaza proiectarea si realizarea constructiei), pentru o dezvoltare echilibrata a zonei.
Terenul intravilan este considerat construibil atunci cand procentul de ocupare al terenului, numit, pe scurt, POT, format din raportul dintre suprafata construita si suprafata parcelei si coeficientul de utilizare al terenului (CUT), se incadreaza in limitele maxime admise pentru zona in care se afla terenul.
Mai mult, pentru a obtine autorizatia de constructie, orice imobil trebuie sa respecte regimul maxim de inaltime, regulile de amplasare si retragerile minime obligatorii (de exemplu, amplasarea constructiei fata de drumurile publice, orientarea fata de punctele cardinale, amplasarea fata de aliniament aplicata tuturor nivelurilor), precum si sa asigure accesul obligatoriu la carosabil si drum pietonal.
Totodata, constructia trebuie sa se incadreze armonios in zona in care se afla, cu atat mai mult daca exista si alte cladiri in vecinatate.
Aspecte legate de dimensiune
Suprafata minima a terenului pentru care se ofera autorizatie de constructie este de 150 mp pentru cladirile insiruite si 200 mp pentru cladirile amplasate izolat sau cuplate. In plus, deschiderea la strada trebuie sa fie de minimum opt metri pentru cladirile insiruite si de minimum 12 m, pentru cladirile izolate sau cuplate, conform regulamentului de urbanism.
In general, se merge pe terenurile cu forma regulata si cu o adancime cel putin egala cu latimea parcelei sau chiar mai mare. Un teren cu o alungire excesiva si ingusta poate fi partial sau total neconstruibil.
Aspecte legate de zona
Zona in care este incadrat terenul intravilan este mentionata in certificatul de urbanism. Un teren situat intr-o zona protejata este neconstruibil, iar schimbarea destinatiei nu este posibila. Exista reguli stricte si interdictii temporare sau permanente de construire, pentru a mentine integritatea mediului si pentru a proteja patrimoniul natural.
Potrivit Regulamentului general de urbanism, este interzisa autorizarea executarii de constructii pe terenuri din zone forestiere, zone cu resurse ale subsolului, zone cu valoare peisagistica, zone cu riscuri naturale (alunecari de teren, sol mlastinos, inundatii etc.), zone expuse la riscuri tehnologice (surpari de teren, incendii, explozii) si zone de protectie ale sistemelor de alimentare cu energie electrica, gaz, apa, canalizare, cai de comunicatie.
Aspecte legate de utilitati
Daca ai un teren si demonstrezi posibilitatea de racordare la canalizare, energie electrica, apa, gaze naturale, ai sanse mai mari de a obtine autorizatia de constructie. Costurile de bransament variaza in functie de distanta dintre viitoarea constructie si punctele de racordare. Inainte de autorizarea constructiei, poti solicita extinderea retelei publice de distributie.
Aspecte legate de calitatea solului
Cunoasterea unor caracteristici ale solului terenului in care doresti sa construiesti o casa este esentiala, deoarece conditiile de fundare, dimensiunile si tipul constructiei (executia propriu-zisa) depind de calitatile pamantului.
Studiul geotehnic ofera toate datele necesare in proiectarea si executarea fundatiei constructiei. Documentatia geotehnica este elaborata de specialisti si este esentiala pentru a obtine autorizatia de construire. Studiul geotehnic ofera informatii despre straturile geologice, particularitatile terenului, nivelul apei freatice, incadrarea seismica, stabilitatea terenului, caracteristicile solului, existenta de fundatii sau constructii dezafectate etc.
Alte aspecte
Un alt aspect important vizeaza absenta din vecinatate a unor surse producatoare de noxe, zgomote puternice si vibratii. De asemenea, probabil ca vei dori sa ai acces rapid la servicii medicale, educationale si nu numai, necesare unei vieti normale. Totodata, este bine sa intrebi la fata locului despre emanarea unor mirosuri neplacute, care ar putea afecta calitatea vietii. Vanzatorul nu este obligat sa ofere aceste detalii.
Trecerea din extravilan in intravilan
Pentru a putea trece un teren din extravilan in intravilan, este necesar sa obtii cadastrul in intabularea terenului. Mai apoi, trebuie sa depui o cerere la primarie, in care vei solicita trecerea terenului din extravilan in intravilanul localitatii.
Daca este vorba despre un teren de mari dimensiuni, vei avea nevoie de un plan urbanistic zonal (PUZ), aprobat de consiliul local, in care sa se specifice viitoarea destinatie a constructiei sau constructiilor. Planul urbanistic zonal este realizat pentru a extinde intravilanul, cu scopul de a cuprinde si terenul situat initial in extravilan. Acest document este intocmit de primarie, daca este direct interesata si daca are fondurile necesare, sau de proprietar, cu ajutorul unui arhitect. Intocmirea PUZ-ului poate dura intre 4 si 12 luni.
In cazul in care demersurile legale pentru a trece terenul in intravilan nu sunt incheiate, iar intre timp, terenul ajunge in proprietatea altei persoane, noul cumparator nu va obtine terenul in intravilan, ci tot in extravilan.
Un alt document necesar este planul de urbanism general (PUG). Acesta este realizat de catre primaria localitatii si este necesar pentru a extinde intravilanul. Se intocmeste la intervale relativ mari de timp, la 2-3 ani.
Un aspect mai putin placut se refera la pretul trecerii terenului din extravilan in intravilan. Trecerea poate costa de doua sau chiar de trei ori mai mult decat pretul initial al terenului. Vestea buna este ca poti trece in intravilan doar o parte a terenului cumparat. Cu alte cuvinte, impozitul va fi crescut doar pentru terenul care nu mai este agricol.
Acum stii ce diferente exista intre terenul intravilan si cel extravilan. Fie ca doresti sa-ti construiesti o casa, fie sa cultivi cereale/pomi fructiferi, este important sa ai in vedere cateva aspecte, pentru a te bucura de toate beneficiile oferite de terenul achizitionat.
Sursa: storia.ro